Hoy dia el mercado inmobiliario ofrece  muchísimas ofertas para alquilar o comprar un inmueble lo que comporta una competencia feroz a la hora de vender.

Es cierto que el precio de venta de una propiedad sigue siendo uno de los factores más determinantes, pero existen  también otros elementos que también intervienen en las decisiones del futuro comprador o inquilino. Uno de los que estan cogiendo más fuerza y que son imprescindibles en otros mercados como el americano es el home staging que incorpora técnicas con la intención de acelerar el proceso de venta de un inmueble.

Qué es el home staging

El home staging comporta una  serie de técnicas importadas desde Estados Unidos cuyo objetivo primordial es obtener el mayor partido a un inmueble que está en alquiler o venta por medio de un proceso de mejora de la imagen, con la intención de conquistar al potencial comprador o inquilino y vender la casa más rápido.

Las técnicas del home staging (El profesional es llamado home stager) en realidad se adoptaron en España como consecuencia de la crisis en la construcción, donde el mercado inmobiliario ofrecía una cartera importante de inmuebles a la venta y pocos futuros compradores.

La base principal es la de depersonalizar la vivienda con la idea de darle un sentimiento de neutralidad, permitiendo captar la atención de un amplio rango de potenciales compradores, es como una herramienta de marketing enfocado al mercado inmobiliario de la compraventa de inmuebles.

La Asociación Internacional de Profesionales del home staging (AQUI) dispone de diferentes informes e infografías de relevancia con datos muy interesantes. Entre ellos, las ventajas desde la perspectiva de los números, que sin duda son muy favorables!

Ventajas y beneficios home staging

• Está demostrado que tu potencial comprador se decide, en un sentido o en otro, nada más empezar la visita a tu vivienda, entre los primeros noventa segundos.
• El home staging crea espacios diáfanos, organizados, cómodos, limpios, ordenados, frescos, bien iluminados y con un ambiente agradable que facilitan que la decisión que tome el potencial comprador en los primeros noventa segundos de la visita sea la que a ti más te interesa.
• Entre los beneficios del home staging, es que se puede aplicar en oficinas, locales comerciales, viviendas nuevas, de segunda mano, amuebladas o vacías.
• Si el visitante interesado entra en un espacio limpio, bien iluminado y con un ambiente agradable será fácil que pueda imaginarse viviendo en el.
• Una vivienda que ha pasado por un proceso de home staging antes y después, gana en número de visitas que ésta recibe y en rapidez con que se consigue vender o alquilar al mejor precio posible, ya que deja muy pocos puntos sobre los que negociar.
• Por norma general, el home staging incrementa el valor de tu vivienda.
• El resultado del home staging son ambientes neutros, que invitan a disfrutarlos como propios desde el primer instante.
• En tiempos de crisis inmobiliaria, es imprescindible darle un valor añadido a tu vivienda para que quien entre en ella, se sienta como en casa.
• Es un servicio enfocado a mejorar la primera impresión de tu vivienda para poder venderla o alquilarla más rápidamente.
• Las técnicas de home staging no implica realizar grandes reformas en tu vivienda.
• Utiliza sencillos cambios en el mobiliario, en la organización del espacio, en la decoración y en la presentación de la vivienda.
• Las estadísticas demuestran que las casas que han sido sometidas a un proceso de home staging se venden mucho más rápido.
• El home staging es una estrategia diferente a bajar el precio de la vivienda.
• Puedes obtener unos magníficos resultados con la aplicación de técnicas y códigos muy simples.
• Consigue que tu vivienda resalte en comparación con otras viviendas en venta o alquiler en la misma zona.
• Una casa preparada recibe muchas más visitas que otra sin preparar.
• El 90% de los compradores no pueden imaginarse el potencial de tu vivienda si no lo ven……¡¡no vendas o alquiles viviendas vacías!!
• Alrededor del 94% de los potenciales compradores realiza sus búsquedas por internet.
• Las viviendas en las que se ha realizado actuaciones con estas técnicas se venden entre un 65% y un 85% más deprisa.
• El 75% de las viviendas en venta en los Estados Unidos pasan por una preparación de home staging en las casas antes de ser puestas a la venta.
• La inversión en realizar una actuación en tu vivienda será siempre inferior a la rebaja en el precio que te veas obligado/a a hacer.
• Es posible que no puedas ver tu vivienda de manera objetiva a la hora de venderla o alquilarla.
• Contratando a un profesional del home staging (home stager) podrás sacarle el mayor partido a tu vivienda.
• El mostrar buenas fotos de tu vivienda la hará sobresalir entre toda su competencia.
• Tienes que dar a tus potenciales compradores una buena razón por la que elegir tu vivienda, mostrándoles tu vivienda debidamente presentada y así, conseguirás destacar entre tu competencia.
• Solo el 10 % de los potenciales compradores pueden visualizar el potencial de tu vivienda por lo que este es otro motivo por el que estas técnicas se está volviendo imprescindible.
• Las agencias inmobiliarias de éxito saben que la respuesta para competir en su sector es realizar una actuación con un profesional home stager.
• En cualquier vivienda se puede realizar una actuación independientemente de su tamaño, estado de conservación o precio de venta.
• La inversión que te puede suponer realizar una actuación de home staging en vivienda es mínima comparada con el potencial incremento de beneficio a la hora de venderla.

Cuánto tiempo cuesta vender una propiedad

Si el objetivo a conseguir es acelerar el proceso de venta o alquiler de un inmueble. La primera lógica es conocer cuánto se tarda en vender una propiedad.

Aunque podemos encontrar diferentes informes de referencia, desde la perspectiva técnica y veracidad de los datos, debemos de ir a las estadísticas de la mayor tasadora de España, Tinsa (Informes IMIE Mercados Locales), dónde trimestralmente aportar informes de relevancia… AQUI.

Encontrándonos con el mapa que nos aportará datos muy interesantes. Por provincias, el tiempo medio de venta de una propiedad. (Recordamos el artículo de consejos para comprar casas donde también explicamos cómo calcular el precio de una vivienda de forma simple)

Nota: El mercado de la compra y venta de propiedades sí que ofrece datos reales, tanto de perfil, cómo de cuestiones económicas, o tiempos de venta. Si hablamos de alquiler, en realidad no existe una estadísticas reales sino más bien son “conjeturas”, así que no las vamos a abordar en este artículo.

Cuál es el perfil de comprador

El segundo punto, es conocer el perfil del futuro comprador y qué es lo que está buscando, cuáles son sus inquietudes, cuánto tiempo está buscando una propiedad…etc. Uno de los mejores informes que corre por la red es El informe Planner – ST. Sociedad de Tasaciones ante el análisis del perfil de compradores de vivienda… AQUI.

Del informe se pueden extraer datos como; la distribución por edades de compradores, cuándo comenzó de forma activa el proceso de búsqueda de una vivienda, cuántos dormitorios se busca en un inmueble, el tipo de tipología de la vivienda, si necesitasn financiación o no…etc. Un sinfín de información que nos resultará muy útil frente a caracterizar la propiedad que vamos a vender.

Técnicas de home staging y consejos

Como ya hemos analizado de forma general el perfil futuro comprado, ahora toca ver algunas ideas y consejos sobre home staging para aumentar las posibilidades de venta y cómo aplicarlas en una propiedad:

1. La casa con un estilo marcado. Antes de empezar a cambiar el estilo o decoración de la vivienda y adaptarlo, si en realidad tenemos una casa con un estilo muy marcado, o lo respetamos o practicamos un cambio completo. Nada de parches!
2. Hay que tomarse esta técnica como un teatro. El objetivo es preparar una escena para que nada sea casual y poder transmitir una sensación. Lo que tratamos es hacer ver al posible cliente las posibilidades de la propiedad.
3. Tenemos que visualizar la finalidad de la vivienda. No es lo mismo un piso ubicado en una ciudad qué una casa de pueblo. Las finalidades normalmente de adquirir estás viviendo son diferentes, la primera sería una vivienda habitual y la segunda, por norma, una vivienda de descanso por lo que podíamos practicar unos cambios “más alegres” y ambientes más rústicos. Por ejemplo utilizar una mayor cantidad de plantas, hacer más énfasis en las zonas exteriores, porches…etc.
   
4. Las mascotas fuera de casa. Recordemos que hay que evitar distraer al cliente en la visita a la propiedad y por supuesto, podemos tener un comprador que no le gusten los animales y afecte con percepciones erróneas. Cuidado con los olores de las mascotas…¡puede ser grande!
5. Necesitas más opiniones. Cuando vivimos mucho tiempo en una casa solemos perder la visión real, así que deberíamos preguntar a alguien externo una opinión sincera, de todo lo bueno y todo lo malo.
6. Propiedades vacías, no gracias!… El cliente debe de poder imaginar las dimensiones reales de las estancias para que pueda visualizar claramente la utilidad de los espacios. La mayoría de gente es incapaz a imaginar una posible distribución sin mobiliario.
7. Todas las estancias deben de tener una utilidad. Tener una habitación vacía sin un uso determinado es un error; podemos decir que es un despacho (colocamos mesa y silla) o la sala de juego de los niños, pero no que es un trastero. Los trasteros se asimilan a espacios de desorden y suciedad, y queremos evitar malas sensaciones.
8. Los espacios deben de estar ventilados y fresco. Se recomienda renovar el aire durante 10 minutos, antes que lleguen los clientes (Sobre todo en las habitaciones). También podemos utilizar ambientadores suaves, pero recuerda que sean de calidad, e incluso algunos expertos aconsejan poner la cafetera unos minutos antes de la entrada del cliente. A todo el mundo le gusta el olor a café!
9. Elija colores neutros y luminosos. Ahora no es el momento de experimentar con ese “divertido” verde lima. Pero eso no significa que tengas que ponerlo todo blanco. Las gamas de grises o marrones claros son adecuados.
10. La iluminación es importante. La vivienda debe de estar bien iluminada. Abre las persianas, cortinas abiertas (si están deterioradas mejor quitarlas). La intención es eliminar los rincones oscuros y siempre es mejor enseñar la vivienda en días que no sean lluviosos y nublados.
    
11. Cuidado con las cortinas. No a todo el mundo le gustan las cortinas, por lo tanto, si están un poco deterioradas quitarlas o cambiarlas por las enrollables que son más eficaces para la entrada de luz y proporciona una sensación de limpieza y espacio libre.
12. Estancias despejadas. Los espacios de la vivienda deben de transmitir ligereza, así que cuanto menos muebles mejor o mejor dicho los justos. Además tendremos una sensación de la vivienda espaciosa.
13. Lo que sobra al trastero. Aquellos enseres o muebles que sobren en la vivienda, se deben de retirar fuera de esta, no vale dejarlos en una habitación o en un armario. 
14. Un mobiliario neutro. Recuerda que estamos intentando captar un abanico amplio de futuros compradores así que el mobiliario debe de ser con un diseño neutro (también colores) y preferiblemente con líneas rectas. Sin adornos y sin pomos!
15. Los muebles colocados simétricamente. Los arreglos simétricos suelen funcionar bien y dan sensación de orden. Además es interesante siempre crear una área acogedora y de descanso donde el futuro comprador se puede ver sentado de forma relajada.
16. Estilo de la mesa de comedor. El comedor es a menudo un punto ciego en la decoración de la casa. Una gran mesa de comedor puede parecer desnuda y poco atractiva. Un arreglo sobredimensionado puede parecer demasiado rígido y formal, así que intente colocar una serie de recipientes más pequeños en el centro de la mesa o prepara la mesa pero sin ser demasiado ostentosa.
17. Pasillos despejados. Recordemos que los pasillos por sí solos son bastante estrechos y puedes dar “sensación de agobio” al cliente. Sí son largos, utilizar cuadros con elementos verticales o alguna figura alargada en vertical para romper la sensación de distancia larga.
18. Evitar enseres personales. No deben de aparecer objetos personales en la casa (fotos, medicamentos, souvenirs, ropa… etc). La intención es simple, que el cliente sea capaz de proyectar su propia vivienda.
19. Fuera objetos rotos. Evitar que estén a la vista objetos rotos que causen la impresión de que la casa está en mal estado.
20. Los mejores aliados las plantas y las velas. Prácticamente todo el mundo adora las plantas y las velas, aporten sensación tanto de alegría como de hogar. Así que hay que utilizarlos, pero sin pasarse!
21. Hay que potenciar los puntos fuertes. De forma general tenemos la manía de añadir objetos en los lugares que realmente no lo necesita y que obstaculizan la visión del cliente sobre una zona qué puede ser un punto a favor en una venta. Por ejemplo, la típica alfombra sobre un parque de calidad.
    
22. El orden vende. Aunque parezca una tontería, las tasas de venta son mayores en aquellas viviendas que existe un orden. Tanto en la cocina, todas las habitaciones, el baño o dentro de los armarios, por poner ejemplos.
23. La limpieza es importante. Limpieza en profundidad de la casa, para que la suciedad, polvo, etc. no distraigan al comprador.
24. Crea un dormitorio principal de género neutral. Atrae a todo el mundo con un dormitorio principal limpio y a medida, libre de objetos personales y desorden, con un ambiente neutral, ni masculino ni femenino.
25. Hay que abrir los armarios. Se aconseja que alrededor de un 20 a 30% de las puertas de armario estén abiertas. Evidentemente todos deberán de estar ordenados en el caso de tener ropa objetos.
26. Reparar pequeños desperfectos. Es fundamental asegurarse que todos los elementos de la casa funciona correctamente; grifos, bombillas, baños, baldosas partidas, etc. Y también que todas las ventanas cierran correctamente. Todos estos desperfectos pueden estropear la buena imagen del inmueble, y entorpecer el trato de la venta.
27. Invite a la gente a explorar toda la casa. Colocando algo que atraiga la atención en la parte superior de las escaleras, en los pasillos o en las esquinas, puede despertar la curiosidad y mantener a los compradores potenciales interesados durante todo el “tour” de casa. Una obra de arte, un asiento cómodo de lectura bajo la ventana, un florero con flores frescas, una luz colgante de diseño o incluso una pequeña y colorida alfombra pueden servir para atraer la atención.
28. Los espacios exteriores. Tengas un balcón, terraza, jardín o huerto, son espacios que venden mucho por lo tanto no debemos descuidarlos. Siempre listos, limpios (Aunque sea invierno) y ordenados.
    
29. Terraza y porche con muebles. Siempre que sea posible se debe de colocar una mesa y unas sillas. Los compradores pueden proyectar cómo pasarán los ratos disfrutando del espacio.
30. Las viviendas de campo. Normalmente la finalidad es relajarse y pasar un tiempo determinado con la familia. Es aconsejable en este tipo de viviendas colocar buenas macetas y jarrones, flores silvestres, junto la chimenea (es importante encenderla) un sofá, una mantita suave…etc.
31. Las fotografías del inmueble. No solo basta con tener un buen móvil o cámara fotográfica para saber transmitir sensaciones positivas. Sí cuando se rompe un grifo llamas un fontanero, pues cuando necesitas buenas fotografías, llamas a un fotógrafo profesional. Una buena foto es capaz a vender una propiedad (Olvidaros que las inmobiliarias aporten las fotos, ellos saben de vender propiedades no de hacer fotos).
    
32. Vídeos del inmueble. Hay que tener en cuenta que un buen vídeo vende, pero repetimos que hay profesionales que se dedican en exclusiva a ello. O se hace un buen vídeo, o no, a medias tintas proporcionaremos sensaciones al cliente que no serán adecuadas. También la realidad virtual ya forma parte de estas técnicas de venta rápida y lo podemos ver en este artículo del periódico El Mundo… AQUI
33. El agente inmobiliario o la agencia inmobiliaria, sí!. Estos profesionales pueden hacer el proceso de venta mucho más fácil al vendedor, ya que tienen experiencia en la venta de casas. Evidentemente, el punto débil de los agentes inmobiliarios es que cobran una comisión que habrá que restar del precio de venta. Por este motivo, se necesitará evaluar a los diferentes agentes inmobiliarios en cuanto a los servicios ofrecidos y el coste que cobran por ellos.