Reformas
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¿reformado o por reformar?
Siempre que un inmueble entra el mercado de compraventa, tanto propietarios como inmobiliarias se hacen preguntas como ¿En qué estado se encuentra ? ¿Aumentaría de valor con unos retoques o merece la pena reformarlo? Seguro que has estado o estás en la tesitura de poner una vivienda en el mercado de segunda mano y es muy posible que te hayas planteado esas preguntas.
El trasfondo del asunto, como es lógico, es obtener más dinero con la operación. Para ello, resulta imprescindible saber si sale a cuenta invertir en el activo o no, dado que no en todos los casos producirá un beneficio seguro.
Así que, antes de poner el inmueble en venta, ¿reformar o no reformar? Esa es la cuestión.
Reformar o no reformar
Adecentar, modernizar o dar un lavado de cara a una vivienda es, en principio, recomendable. Si uno quiere vender un producto, lo consecuente es presentarlo de la mejor forma posible ante los posibles compradores.
En lo que se refiere a una casa, el valor de tasación puede incrementarse entre un 10% y un 17% adicional al coste de la obra gracias a una reforma, según la profundidad de la rehabilitación o la fuente de datos que se tome en consideración. Hasta ahí todo correcto: parece que con una reforma siempre se gana.
Sin embargo, si hay algo que se ha podido comprobar en innumerables ocasiones, es que los precios del mercado inmobiliario pueden sufrir notables oscilaciones. En determinados contextos, provocando incluso que una reforma acabe por no ser rentable.
Además, esa obra debe ser proporcional al precio de venta del piso y con un alcance que haya sido ponderado adecuadamente. Entonces, ¿cuándo merece la pena reformar? Veamos las distintas posibilidades.
¿Cuánto cuesta reformar una casa?
Antes de nada, para empezar a hablar de cifras, es preciso destacar que el coste de una reforma integral puede ir desde unos 300 euros hasta 800 por metro cuadrado, según los parámetros de calidad que sean elegidos.
Es decir, que si se lleva a cabo la rehabilitación de un inmueble de 100 metros cuadrados, el gasto queda entre 30.000 y 80.000 euros. Así que antes de lanzarse a cualquier obra, hay que valorar qué puede aportar la reforma al piso.
No obstante, no todas las viviendas requieren una reforma en profundidad, dado que a muchas de ellas sólo les hace falta chapa y pintura, como se suele decir respecto a los coches con averías leves.
Introducir ciertos cambios en la decoración, dar un par de manos con la brocha gorda y hacer una limpieza general para dar una imagen positiva -nada de entrar en aspectos estructurales- puede quedarse, de nuevo para un piso de 100 metros cuadrados, en unos 3.000 euros. Esta cifra parece razonable al buscar un bien mayor, es decir, la venta del inmueble.
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El mercado inmobiliaria es muy competitivo pero también muy rentable aunque requiere grandes exigencias. Para poder tener éxito necesitarás sin duda una planificación adecuada.
Un plan de negocio puede servir como un mapa de ruta para conseguir los objetivos planteados. Deberás identificar las necesidades de tus clientes, estudiar a la competencia y diferenciarte de ella, diseñar un plan de acción para alcanzar objetivos, prever rentabilidad y posibles riesgos.
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Iniciar un negocio inmobiliario
¿És un buen momento para el negocio inmobiliario?
El inicio del ciclo de bajadas de los tipos de interés por parte del BCE, iniciado el pasado mes de junio, se produce en un momento en el que el mercado inmobiliario español está experimentando una tendencia alcista como consecuencia de la fortaleza de la demanda y la escasez de oferta.
La desescalada en los tipos va a promover una democratización de acceso a la vivienda al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario. La demanda de compra y con ella las solicitudes de préstamo volverán con fuerza en la segunda etapa del año.
España se enfrenta a una escasez de vivienda que, junto a las bajadas de tipos de interés, presionarán al alza el precio de la vivienda por un tiempo indefinido. Uno de los mayores desafíos inmobiliarios es atender la citada demanda residencial de los nuevos hogares. Las nuevas proyecciones del Instituto Nacional de Estadística apuntan a que se sumarán casi cuatro millones de nuevos hogares. Según la Proyección de Hogares 2024-2039 publicada por el INE, España podría alcanzar los 23 millones de hogares dentro de 15 años, lo que supone un aumento del 19,1% respecto al volumen actual (19,31 millones), y siempre que en este horizonte temporal se mantengan las tendencias demográficas actuales.
Es necesario aumentar la oferta de vivienda pública y asequible mediante la colaboración público-privada, que debe fortalecerse mediante incentivos, recursos y ayudas directas al sector privado. La gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo debe optimizarse y actualizarse. También es necesario reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria para que promotores y constructores operen en un clima de confianza. Así como implementar una política territorial de descentralización de oportunidades de empleo que incentive la repoblación y el desarrollo de zonas rurales para que la demanda no solo se aglutine en los grandes núcleos urbanos”.
Mientras que esto no suceda, tanto Europa como España seguirán enfrentándose a una escasez de vivienda que, junto a las bajadas de tipos de interés, presionarán al alza el precio de la vivienda por un tiempo indefinido. Uno de los mayores desafíos inmobiliarios es atender la citada demanda residencial de los nuevos hogares. Las nuevas proyecciones del Instituto Nacional de Estadística apuntan a que se sumarán casi cuatro millones de nuevos hogares. Según la Proyección de Hogares 2024-2039 publicada por el INE, España podría alcanzar los 23 millones de hogares dentro de 15 años, lo que supone un aumento del 19,1% respecto al volumen actual (19,31 millones), y siempre que en este horizonte temporal se mantengan las tendencias demográficas actuales. Atender esta demanda sin construcción en los puntos calientes parece una misión imposible.
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Siempre que un inmueble entra el mercado de compraventa, tanto propietarios como inmobiliarias se hacen preguntas como ¿En qué estado se encuentra ? ¿Aumentaría de valor con unos retoques o merece la pena reformarlo? Seguro que has estado o estás en la tesitura de poner una vivienda en el mercado de segunda mano y es muy posible que te hayas planteado esas preguntas.
El trasfondo del asunto, como es lógico, es obtener más dinero con la operación. Para ello, resulta imprescindible saber si sale a cuenta invertir en el activo o no, dado que no en todos los casos producirá un beneficio seguro.
Así que, antes de poner el inmueble en venta, ¿reformar o no reformar? Esa es la cuestión.
Reformar o no reformar
Adecentar, modernizar o dar un lavado de cara a una vivienda es, en principio, recomendable. Si uno quiere vender un producto, lo consecuente es presentarlo de la mejor forma posible ante los posibles compradores.
En lo que se refiere a una casa, el valor de tasación puede incrementarse entre un 10% y un 17% adicional al coste de la obra gracias a una reforma, según la profundidad de la rehabilitación o la fuente de datos que se tome en consideración. Hasta ahí todo correcto: parece que con una reforma siempre se gana.
Sin embargo, si hay algo que se ha podido comprobar en innumerables ocasiones, es que los precios del mercado inmobiliario pueden sufrir notables oscilaciones. En determinados contextos, provocando incluso que una reforma acabe por no ser rentable.
Además, esa obra debe ser proporcional al precio de venta del piso y con un alcance que haya sido ponderado adecuadamente. Entonces, ¿cuándo merece la pena reformar? Veamos las distintas posibilidades.
¿Cuánto cuesta reformar una casa?
Antes de nada, para empezar a hablar de cifras, es preciso destacar que el coste de una reforma integral puede ir desde unos 300 euros hasta 800 por metro cuadrado, según los parámetros de calidad que sean elegidos.
Es decir, que si se lleva a cabo la rehabilitación de un inmueble de 100 metros cuadrados, el gasto queda entre 30.000 y 80.000 euros. Así que antes de lanzarse a cualquier obra, hay que valorar qué puede aportar la reforma al piso.
No obstante, no todas las viviendas requieren una reforma en profundidad, dado que a muchas de ellas sólo les hace falta chapa y pintura, como se suele decir respecto a los coches con averías leves.
Introducir ciertos cambios en la decoración, dar un par de manos con la brocha gorda y hacer una limpieza general para dar una imagen positiva -nada de entrar en aspectos estructurales- puede quedarse, de nuevo para un piso de 100 metros cuadrados, en unos 3.000 euros. Esta cifra parece razonable al buscar un bien mayor, es decir, la venta del inmueble.
¿Cuentas con el capital necesario para efectuar la reforma que deseas?
Podría decirse que esta cuestión es una obviedad, pero lo cierto es que más de un vendedor saca su vivienda al mercado tal y como está sencillamente porque carece del dinero que se requiere para llevar a cabo una rehabilitación.
En algunos casos, en condiciones pésimas -sea por antigüedad, mal estado de conservación o dejadez-, con lo que el precio de venta se sitúa claramente a la baja. En ese sentido, pueden interesarte hasta 15 consejos que debes conocer antes de comprar un piso para invertir.
De este modo, la falta de capital puede llevarte a diversos escenarios, tales como que te convenga posponer el inicio de la operación de venta hasta que tengas los recursos financieros necesarios que te permitan realizar la reforma que amplifique el valor del activo o verte obligado a pedir un préstamo para sufragarla. Con el retraso en la obtención de liquidez o el coste extra que puede darse en cada supuesto respectivamente.
¿Qué valor dará la reforma al piso?
Como es sabido, el aspecto más valorado por los compradores es la ubicación del activo inmobiliario. Así lo confirman numerosas investigaciones y encuestas, entre ellos, un estudio de Habitissimo, que eleva el porcentaje de personas cuya prioridad es la localización más allá del 40%.
Dado que es físicamente imposible desplazar la propiedad que quieras vender, si optas por la reforma, todo esfuerzo debe ir encaminado a apuntalar o mejorar las claves a las que mayor importancia dan los compradores. Según el último trabajo mencionado, son las siguientes:
- La luminosidad del inmueble.
- Una cocina en buen estado y espaciosa.
- La eficiencia energética del piso.
- Las tecnologías que faciliten la vida, entre ellas, la domótica.
- Baños grandes y adecentados.
Con todo, reformar una casa no supone que directamente se vaya a disparar el precio de la misma ni que la obra vaya, por fuerza, a merecer la pena. Obviamente, es necesario evaluar cada caso de manera individualizada.
Si quieres hacer un análisis por tu cuenta, te aconsejamos que compares el presupuesto que te den para la reforma -siempre hay que pedirlo previamente- con la diferencia de precios que detectes entre las viviendas de tu zona que se encuentran reformadas y las que no lo están.
Home staging, apoyo profesional para vender antes tu vivienda
La otra opción, como ocurre en tantos ámbitos de la vida, es recurrir a ayuda profesional. En este caso, a alguien que maneje las técnicas del llamado home staging, (puesta en escena de la casa), que no es más que marketing inmobiliario para que tu propiedad se venda antes y a un precio más elevado.
Entre sus consejos básicos van a estar, con toda seguridad, arreglar pequeños desperfectos y averías, así como pintar, que siempre ayuda a mejorar la primera impresión de los posibles compradores. A ellos les resultará práctico saber hasta 18 cosas antes de elegir una hipoteca.
Si te quieres rascar más el bolsillo porque tienes recursos financieros y porque crees que te saldrá rentable, lo siguiente que suelen recomendar los expertos es lijar el suelo.
No obstante, el montante puede dispararse y deberás tener en cuenta la citada diferencia entre el presupuesto que te han facilitado y la distancia que hayas observado entre los precios de las casas reformadas en tu zona respecto a las que no lo están. O, si no, dejarte aconsejar por el especialista en home staging.
Eficiencia energética, armarios, terraza…
Asimismo, puedes apostar por cambiar las ventanas para mejorar la eficiencia energética, aumentar el número de armarios -a ser posible empotrados para producir espacios diáfanos-, renovar la cocina o el baño y hasta meterte en el berenjenal de tirar tabiques.
Como ya se ha apuntado, la domótica es cada vez más apreciada y, dependiendo de la reforma, no tiene por qué conllevar bruscas alteraciones estructurales. En cuanto a la terraza, también muy demandada, dependerá si conviene cerrarla o no en función de las vistas y de la altura a la que se encuentre la vivienda.
Finalmente, recuerda que los extremos se tocan: cuanto más vieja sea la casa, menos te merecerá la pena meterte en una reforma; al tiempo que, cuanto más nuevo sea el inmueble, menos necesaria será la rehabilitación.
- Reducción plazos de ventas: existe un amplio porcentaje de posibles compradores que no imaginan el qué pueden representar unas obras en el estado final de un inmueble. Presentar directamente un producto final apto para la entrada directa después de la compraventa representa un aumento en el porcentaje de clientes que pueden realizar la compra
- Aumento de precio de venta: Es necesario realizar un estudio prévio para comprobar que realmente pueda compensar, pero en la mayoria de los casos realizar la reforma o adecuación aumenta en mayor medida el precio de venta final del mismo.
- Mejora la publicidad del inmueble: la adecuación de la vivienda influye incidirá directamente en una mejora evidente en la publicidad que se pueda hacer de la misma. El nuevo marketing inmobiliario incluye metodologías como el tour virtual que permiten recorrer de manera virtual la vivienda las 24 horas del dia los 365 dias del año. Si la vivienda mejora ostensiblemente su imagen, repercutirá en la percepcións que los posibles compradores tendrán de ella y por tanto aumentaran las opciones de mostrar su interés y posible compra.
